Comprar Su Casa

Inversión en Bienes Raíces

Mantener Su Casa

La Hipoteca

Vender Su Casa

COMO FINANCIAR LA COMPRA DE SU CASA

¿Cómo conseguir la mejor taza de interés para la hipoteca?

Es lo natural querer obtener la taza de interés más baja posible para la hipoteca de su casa. Mientras más baja la taza de interés, mas baja será la cuota mensual del pago hipotecario. Mientras más bajo el pago mensual, más facil se califica para el préstamo. Finalmente mientras más bajo sea el costo de la hipoteca, mayor será el tamaño de la casa que su presupuesto le permitirá comprar.

¿Cómo asegurarse de estar obteniendo la mejor taza de interés para su hipoteca? Aquellos interesados que tienen tiempo para efectuar una búsquedaexhaustiva por cuenta propia, quizas puedan encontrar un buen precio por medio de la Internet (La red). Claro que hay que estar alerta al hecho de tazas que cambian constantemente. Puede ocurrir que las tazas citadas ya esten fuera de vigor cuando Ud. someta una solicitud de préstamo. También los prestamistas difieren en cuanto al momento en que estan dispuestos a comprometerse a una taza específica (esto se llama 'cerrar' la taza). Las tazas de interés varían de estado en estado, por lo tanto un prestamista fuera de su estado, quizás no pueda confirmarle una taza específica.

Al comparar diferentes préstamos asegúrese de estar comparando manzanas con manzanas y no manzanas con naranjas. Si una hipoteca a 30años es mucho más barata que otra, averigue por qué. Por ejemplo la taza de interés sobre un préstamo de taza fija a 30años, será más alta que la taza de interés sobre un préstamo a treinta años, pagable en 7 años. Ese préstamo más riesgoso cuesta menos. Ahora, si a Ud. no le gusta correr grandes riesgos, la taza de interés más baja con un gran pago final al cabo de 7 años quizás no sea su mejor opción.

También asegúrese de obtener los detalles completos de todos los costos asociados con obtener un préstamo hipotecario. Generalmente existe un equilibrio entre los 'puntos' (tarifa del préstamo) que Ud. paga para obtener una hipoteca y la taza de interés. Mientrás más puntos pague Ud. al inicio, más baja será su taza de interés y vice versa.

Indague sobre las tarifas 'basura', que son recargos adicionales cobrados por ciertos prestamistas. Recientemente un comprdor de casa quedó espantado el dia del cierre de los documentos, al descubrir que el prestamista le estaba cobrando $750.00 adicionales por cosas tales como preparación de documentos, tarifas por seguros y administración. Esto era aparte de lo cobrado por los puntos, informe crediticio y costo de un avalúo formal de la casa.

CONSEJO PARA LA PRIMERA VEZ: Aquellos prestatarios que no tiene tiempo de averiguar y comparar para obtener la taza de interés más competitiva, deben conseguir recomendaciones para encontrar a un corredor de hipotecas profesional, enérgico y confiable. Pregunte a sus amigos y colegas que hayan comprado o refinanciado una casa recientemente, si tienen un corredor de hipotecas que recomendar.

Un buen corredor de hipotecas con intachable reputación le puede ahorrar tiempo y dinero. Las tazas de interés pueden cambiar rápidamente. Uno de los beneficios de contratar un corredor de hipotecas es que el o ella le puede pasar a Ud. de un programa de préstamo a otro según los cambios en los mercados financieros.

Su corredor debe ser flexible y tener buen acceso a los mejores prestamistas. También debe ser preferiblemente alguien que se mantenga al día con los altos y bajos de los mercados financieros. Ud. quizás tenga en mente un prestamista específico al llenar su solicitud de préstamo, pero para cuando el avalúo y toda la documentación de apoyo se obtenga, las condiciones del mercado pueden haber cambiado. A Ud. le conviene un corredor de hipotecas que tenga la flexibilidad y visión para pasarle a Ud. al mejor programa de préstamo existente en ese momento.

EL CIERRE (CONCLUSIÓN DEL TRÁMITE): No espere demasiado a ver si obtiene una taza más baja. No existe la forma de saber si las tazas estan en su punto más bajo hasta que empiezan a subir otra vez.

Copyright 2002 Inman News Features

OPCIONES EN PRESTAMOS HIPOTECARIOS

¿Cuánto riesgo implica una hipoteca tipo globo o "balloon"?

Generalmente el comprador obtiene una hipoteca completamente amortizada cuando financia la compra de su casa. Un préstamo completamente amortizado se paga en cuotas periódicas que comprenden tanto el pago del precio de la propiedad como aquel del interés a lo largo del plazo del préstamo, a menudo este plazo es de 30años. Una hipoteca de pago "balloon" o tipo globo, es aquella que tiene un pago de cuota final marcadamente mayor que el resto de los pagos mensuales previos. En algunos casos este último pago tipo globo, es una importante suma de dinero.

Los préstamos financiados por el dueño de la propiedad generalmente tienen un pago final tipo globo. Frecuentemente estos préstamos solo cubren el interés. Esto significa que durante el plazo en que el comprador paga el préstamo, nada del principal (la cantidad pedida en préstamo) se paga de vuelta. Por lo tanto, si el vendedor carga con una hipoteca de $50.000,00 por Ud. con pagos únicamente de interés, Ud. le deberá al vendedor los $50.000,00 completos, el día en que se cumpla el plazo del préstamo.

Existen algunos productos de préstamos institucionales que conllevan pagos tipo globo. Uno es un préstamo de 30 años que vence en 5 o 7 años. La taza de interés sobre este producto hipotecario es generalmente menor a la de un préstamo hipotecario a 30 años con una taza fija y que vence en 30 años. Los pagos mensuales de las hipotecas de corto plazo se amortizan basados en un plazo de 30 años, pero al cumplirse los 5 o 7 años, aun se debe un gran pago "balloon" o globo al vencer el plazo.

Por ejemplo, en un préstamo hipotecario con una taza de interés de de 7,5 por ciento, aproximadamente el 92 por ciento del monto original aun se debe al cabo de 7 años. Supongamos que Ud. recibió un préstamo de $200.000,00 al 7,5 por ciento de interés. Al cabo de siete años, si Ud. no vendió ni refinanció la propiedad. Ud. aun le deberá aproximadamente $184.000,00 al prestamista.

CONSEJO PARA LA PRIMERA VEZ: Si Ud. acepta un préstamo con un pago tipo globo, asegúrese que la fecha de vencimiento no sea muy pronto. Si Ud. no logra pagar lo que resta para la fecha de vencimiento, puede llegar a perder la propiedad en una acción judicial por incuplimiento del contrato.

Algunos de estos préstamos de "30 que vencen en 7" tienen unaopción de conversión. Al ejercer esta opció, el prestamista alarga el plazo del préstamo hipotecario por otros 23 años, a una nueva taza de interés. Esta nueva taza la determina una fórmula de conversión que varía de un prestamista a otro. A veces el prestatario debe ser calificado otra vez para recibir este "nuevo" préstamo si la taza de interés es substancialmente mayor que la anterior.

Otro préstamo hipotecario popular actualmente es una Segunda hipoteca por un monto equivalente a 10 por ciento del precio de la casa. Supongamos que Ud. va a comprar una casa y necesita un préstamo por el 90 por ciento del precio. Los préstamos que cubren el 90 por ciento del costo generalmente requieren un seguro hipotecario (en inglés MI o PMI) para proteger al prestamista en caso de incumplimiento. Si en vez de solicitar una hipoteca por 90 por ciento del costo, Ud. consigue una primera hipoteca por 80 por ciento y una segunda hipoteca por 10 por ciento, el primer prestamista a menudo no requerirá que el comprador pague el MI (seguro).

La mayoría de los prestamistas de segundas hipotecas, las otorgan a un plazo de 15 años. Ya que la cuotas mensuales de una hipoteca de 15 años completamente amortizada son más altos que lo que el comprador normal puede costear, estos préstamos a menudo tienen cuotas mensuales amortizadas en base a un plazo de 30 años. Esto reduce la cuota mensual lo que hace más probable que el prestatario (comprador) califique para recibir este financiamiento. Claro está que al cabo de 15 años, si Ud. mantuviera el préstamo por esa cantidad de tiempo, debería aproximadamente un 75 por ciento del monto inicial en caso de un préstamo con interés del 7,5 por ciento.

EL CIERRE O VENCIMIENTO: Si su plan es pagar la cuota tipo globo refinanciando la hipoteca, no espere hasta el último minuto. Las tazas de interés fluctuan y las tazas futuras no se pueden predecir con exactitud.

Copyright 2002 Inman News Features

SER PROPIETARIO

¿Cuáles son los costos escondidos?

Generalmente, la primera consideración de un comprador de casa para calcular cuanto puede costear, es la suma mensual de la cuota hipotecaria. El costo de mantener esa casa es frecuentemente olvidado. Algunas casas son mas caras de mantener que otras. Sin embargo toda casa necesita ser atendida regularmente para evitar que caiga en mal estado.

Las casa más antiguas generalmente requieren mayor cuidado que las nuevas. La fontanería y sistemas eléctricos se gastan con el pasar del tiempo. Así también sucede con componentes como el techo y los cimientos.

Supongamos por ejemplo que Ud. va a comprar una casa vieja construida en la decada de 1920 con un techo de tejas. La teja de terracota puedetener una vida util indeterminada siempre que la teja no sea dañada. El fieltro que se extiende debajo de las tejas se envejece, endurece y resquebraja. Este papel de fieltro es la membrana impermeable que evita que la lluvia penetre hacia dentro de la casa. Cuando esta membrana impermeable falla,hay que remover las tejas del techo y reponer esta membrana para que el techo sea impermeable otra vez. Esto puede ser caro, sobre todo cuando se trata de techos grandes. Actualizar por medio de una remodelación generalmente incluye, fontanería, calefacción, cableaje eléctrico, drenaje, cimientos, cocina y baños. A no ser que la casa haya sido remodelada por los dueños anteriores, Ud. debe anticipar estos costos en algún momento futuro.

SUGERENCIA PARA LA PRIMERA VEZ: Haga inspeccionar en detalle toda casa que esté por comprar y que lo haga un inspector de casas con experiencia y excelente reputación profesional. Hágalesaber al inspector que además de descubrir la condición exacta en que se encuentra la casa hoy, Ud. también necesita saber los cambios y reposiciones de sistemas y componentes que deberá efectuar en el futuro y el grado de urgencia aproximado que requerirán.

Averigue el costo de mantener esa propiedad antes de adquirir la responsabilidad. En algunos casos esto requerirá que Ud. obtenga propuestas de parte de ciertos contratistas (fontanero, constuctor de techos, electricista o experto en drenaje) quienes tendrían que estudiar la propiedadantes de entregarles un estimado. Averigue si el vendedor ha contratado a cualquiera de stos para arreglar lapropiedad antes de venderla. Estos mismos le pueden proporcionar estimaciones de los costos a futuro.

Pregunte a los dueños previos, el tipo de trabajo regular de mantención que efectuaron durante su período como propietarios. ¿Limpiaban las canaletas de drenaje del techo con regularidad? ¿Cuán a menudo? ¿Hay desagues que necesiten limpieza? ¿Se filtra el agua por alguna claraboya de luz? ¿Cuál es el costo de hacer estos trabajos? Los vendedores, ¿conocen artesanos que puedan recomendar para ecargarse de estas tareas? Si es así apunte sus nombres y datos telefónicos y considereel usarlos en el futuro.

Averigue cuanto cuestan mensualmente los servicios de luz, agua, etc. Esto variará de mes a mes. Pregunte a los vensedores cual es el costo promedio de estos gastos en invierno y en verano. Averigue también si existen cuotas mensuales o semestrales de pago de asociación de vecinos o propietarios. Si es así, ¿cuánto es el costo?

Antes de comprometerse a la compra, establezca un presupuestorazonable para si. Incluyaen el cosots para gastos imprevistos como podar árboles, pintura, calefacción, mantención de una pileta o piscina, etc. Que no se olvide indagar del vendedor la última vez que se pintó la casa. Averigue cuan a menudo necesita pintura el exterior. Esto debería variar entre 5 y 10 años dependiendo de la calidad del trabajo y la inclemencia de ese clima.

No suponga que porque una casa es nueva no necesitará mantenimiento por mucho tiempo. Las casas nuevas pueden ser defectuosas. También pueden existir tubos de ventilación o claraboyas que necesitan trabajos rutinarios para evitar que se filtren.

FINALMENTE: Si su nueva casa no tiene jardín o cortinas, Ud. deberá incluir estos gastos en su presupuesto inicial como otro de los costos escondidos de ser propietario.

Copyright 2002 Inman News Features